Les principes de la garantie financière d’achèvement
1 août 2016
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Les principes de la garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement ou GFA se présente comme une assurance définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24 que doit souscrire un promoteur immobilier. Celle-ci est obligatoire dans le cadre d’une construction d’immeubles à usage d’habitation ou de maisons individuelles en lotissement, et facultative dans le domaine de la promotion d’immobiliers à usage commercial. Mais généralement, les acheteurs réclament cette garantie.

L’obligation de souscrire à une garantie financière d’achèvement

D’après la loi, tout promoteur immobilier est dans l’obligation de souscrire à une garantie financière d’achèvement dans le cadre d’un projet de construction neuve de locaux à usage d’habitation. Le but de cette assurance est de permettre aux acheteurs de bénéficier d’un ouvrage fini en toute circonstance, même en cas de difficultés financières du constructeur ou de défaillance du promoteur. Il existe deux types de garanties : la garantie extrinsèque et la garantie intrinsèque. Concernant la garantie intrinsèque, elle peut être souscrite lorsque les fondations de la construction sont achevées, que le financement se fait à 75 % de fonds propres et que le permis de construire a été obtenu avant le 31 décembre 2014. Depuis le 1er janvier 2015, d’après l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière d’achèvement en cas de vente en l’état futur d’achèvement, la garantie intrinsèque est interdite. De ce fait, les promoteurs doivent obligatoirement souscrire à une garantie extrinsèque.

La garantie financière d’achèvement ou garantie extrinsèque

Le paiement de cette garantie est intégralement à la charge du promoteur immobilier. Il doit alors présenter un contrat de réservation aux acheteurs. Par ailleurs, l’acte de vente définitif et l’avant-contrat doivent préciser si une garantie extrinsèque a bien été souscrite par le constructeur. C’est le Code de la Construction qui définit le montant maximum des appels de fonds de celui-ci. Ainsi, il lui est interdit de demander aux acheteurs plus de 35 % à l’achèvement des fondations et il n’obtiendra que 70 % du prix de vente après la réalisation de la mise hors d’eau, qui correspond à la pose de la charpente et du toit. Et lorsque la construction est terminée, le promoteur ne peut pas obtenir plus de 95 % du prix du logement. Ce n’est qu’après l’acceptation par les acheteurs que les 5 % lui seront versés.

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