Renouvellement du bail commercial : tout ce qu’il faut savoir
11 novembre 2015
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Renouvellement du bail commercial : tout ce qu’il faut savoir

En règle générale, lorsqu’un problème est réglé ou un contrat signé, un chef d’entreprise passe à autre chose. Hors, certains contrats ont une durée définie et doivent être reconduits (ou pas), à l’image des baux commerciaux. Cela implique d’en connaître les modalités.

Quelles sont les caractéristiques et avantages du bail commercial ?

Eu égard à la destination du bien immobilier, objet du contrat, le bail à caractère commercial possède des spécificités propres.
Il s’agit d’un contrat de location de droit privé, par lequel le locataire est autorisé à exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou une profession libérale (loi n° 776-2008 du 4 août 2008) au sein de l’immeuble objet du contrat. Le bail proprement-dit répond aux règles édictées par l’article L.145-1 et L.145-5 du Code de Commerce.

Contenu d’un contrat de bail

Quels sont les éléments constituant un contrat de bail commercial ?

La forme du bail : il s’agit d’un contrat de droit privé. Il peut être :

  • oral ou écrit. Seul ce dernier apporte une preuve de son existence ;
  • tous commerces ;
  • il doit indiquer la répartition des charges, taxes ou impôts divers ;
  • il doit faire état des risques technologiques ou naturels.

La durée du bail : elle est au minimum de 9 ans et doit figurer au contrat. À l’exception des baux saisonniers ou dérogatoires qui peuvent être conclus pour 3 à 6 mois dans le premier cas et pour 36 mois dans le second. Le locataire peut quitter le local à l’issue de chaque période de 3 ans.

Le montant du loyer initial : il est établi librement par les deux parties.

Le pas-de-porte : il n’est pas obligatoire, mais peut être demandé par le bailleur pour un local vide. Il n’est déductible des bénéfices du locataire que s’il est porté au contrat qu’il s’agit d’un supplément de loyer.

Le dépôt de garantie : il n’est pas obligatoire et est laissé à la discrétion des parties.

Etat des lieux : il y est procédé soit à l’amiable, soit sous contrôle d’un huissier de justice.

Annexe verte : obligatoire pour les locaux d’une superficie supérieure à 2 000 m2. Il doit spécifier la consommation énergétique et le volume des déchets prévu.

La cession du bail : elle définit les conditions auxquelles le locataire peut céder le bail commercial lors d’une cession du fond de commerce. Ce droit est inaliénable pour le locataire.

Quels sont les avantages d’un bail professionnel ?

Le principal, et non des moindres, est la garantie de stabilité pour l’hébergement de l’activité professionnelle. Le second concerne l’impossibilité pour le bailleur d’augmenter arbitrairement le loyer lors d’une reconduction. Celle-ci doit se faire dans la limite des règles de plafonnement des loyers (sauf importantes modifications du local ou de l’activité).

Quelles sont les conditions de renouvellement d’un bail à caractère commercial ?

Au terme des 9 années, le bail sera (ou ne sera pas) renouvelé selon trois cas de figures.

  • Par tacite reconduction, sans intervention des parties. Dans ce cas le locataire n’est plus titulaire du droit au bail et ne peut plus vendre son fond de commerce.
  • Avec une demande de renouvellement par le locataire, dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail. Et ce par acte d’huissier. Le bailleur doit quant à lui répondre dans les 3 mois à la demande. À défaut il est présumé accepter le renouvellement.
  • Le bailleur peut avec un préavis de 6 mois donner congé au locataire par voie d’huissier. Ce dernier possède aussi un droit de résiliation toujours avec préavis de 6 mois. Enfin, précision importante, le décès du locataire ne met pas fin au bail, qui est automatiquement transmis aux héritiers.

Les opérations sur les baux commerciaux : une affaire de professionnels

La rédaction d’un bail commercial et à fortiori une demande de renouvellement, sont des actes éminemment complexes. Ils peuvent, si les formes ne sont pas respectées au mot prés, être entachés de nullité, avec des conséquences gravissimes pour la pérennité de l’activité professionnelle. Aussi est-il indispensable de faire appel à des professionnels du droit commercial, seuls à même de protéger les intérêts des deux parties.

Commentaires

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